Đô thị nén TOD có phá được “thế bế tắc” cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội?
Khu chung cư cũ Thành Công (quận Ba Đình) – Ảnh: DANH KHANG
Các quận nội thành Hà Nội đang lấy ý kiến quy hoạch cải tạo chung cư cũ.
Tình trạng chung cư cũ tại Hà Nội
Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Hà Nội hiện có 76 khu chung cư cũ. Trong đó, có hơn 1.500 nhà chung cư được xây dựng từ những năm 1960 đến 1994. Việc cải tạo các khu chung cư cũ đã được Hà Nội triển khai thí điểm trong nhiều năm qua (như các khu Giảng Võ, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ) nhưng vẫn chưa đạt được hiệu quả triệt để. Vấn đề này đã được đề cập từ năm 1998 và tiếp tục được nhấn mạnh trong Luật Thủ đô năm 2012.
Năm 2018, Hà Nội đã nghiên cứu và phê duyệt đề án cải tạo, xây dựng kế hoạch thực hiện, với mục tiêu khởi động lại khoảng 10 khu chung cư cũ vào năm 2025. Việc cải tạo chung cư cũ ngày càng trở nên cấp bách, đặc biệt là đối với những khu có mức độ an toàn thuộc nhóm D. Vì vậy, Hà Nội đã và đang tìm kiếm nhiều giải pháp khác nhau.
Khu chung cư cũ Kim Liên (quận Đống Đa) đã xuống cấp và bị cơi nới nhiều nơi – Ảnh: D.KHANG
Giải pháp TOD và các đề xuất quy hoạch mới
Trong lần cải tạo này, vấn đề tái định cư tại chỗ, mức đền bù tăng lên (1,5 – 2 lần diện tích nhà cũ) và tăng cường hạ tầng thương mại đang được người dân quan tâm. Quy hoạch cũng cho phép xây dựng các tòa nhà cao tầng theo mô hình đô thị nén (compact city) kết hợp với hệ thống giao thông công cộng TOD (Transit-Oriented Development).
Tuy nhiên, theo ông Nghiêm, việc phát triển mô hình TOD đòi hỏi sự kết nối giao thông liên tục và liền mạch. “Ví dụ như khu vực dự kiến làm TOD nhưng thiếu hệ thống kết nối với mạng lưới đường xung quanh thì không hợp lý, vì người dân không chỉ sống mãi ở khu vực đó. Họ cần di chuyển ra ngoài và cần kết nối với giao thông công cộng,” ông Nghiêm nói.
Đề xuất xây cao tầng tại các khu chung cư cũ
Hiện nay, nhiều khu chung cư cũ đã đề xuất xây dựng các tòa nhà cao tầng:
- Quận Đống Đa: Đang lấy ý kiến về đồ án quy hoạch cải tạo chung cư cũ Kim Liên (xây dựng từ 1959-1965), đề xuất xây dựng lại 42 nhà chung cư thấp tầng thành 10 tòa nhà cao 40-45 tầng, phục vụ tái định cư và thương mại. Khu chung cư Trung Tự cũng được đề xuất xây dựng các tòa nhà 45 và 25 tầng cho mục đích tương tự.
- Quận Ba Đình: UBND TP Hà Nội đã đồng ý cho quận Ba Đình nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng cho khu chung cư Thành Công (68 nhà cao 2-5 tầng, xây dựng từ 1972-1982).
Nhiều chuyên gia nhận định việc tăng chiều cao sẽ tạo ra nguồn đất thương mại, thu hút đầu tư và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tái định cư.
Nhiều căn nhà ở khu chung cư cũ Trung Tự (quận Đống Đa) đang xuống cấp nghiêm trọng – Ảnh: D.KHANG
Yêu cầu về quy hoạch và kiến trúc cho TOD
Ông Nghiêm nhấn mạnh rằng các khu xây nhà cao tầng kết hợp TOD phải được quy hoạch kỹ lưỡng để đảm bảo diện mạo đô thị có bản sắc và không gian cảnh quan hài hòa. Về kiến trúc, cần giữ lại những yếu tố truyền thống nhưng vẫn phải biến đổi để phù hợp với yêu cầu mới.
“Về kiến trúc cần phải giữ truyền thống nhưng cũng cần biến đổi thích hợp với yêu cầu mới. Đây là vấn đề quy hoạch phải có trách nhiệm cao, lựa chọn điểm nhấn sử dụng hợp lý, tạo không gian. Nếu chỉ xây một tòa nhà chung cư cao tầng đơn thuần ở khu chung cư cũ thì rất thô, xấu”, ông Nghiêm nhấn mạnh.
Ông Nghiêm cũng cho biết, các nghiên cứu về TOD đã từng được đề xuất thí điểm tại các khu vực như ga Giáp Bát, Ngọc Hồi nhưng chưa được triển khai. Để thành công, Hà Nội cần cải thiện giao thông, tránh gia tăng dân số trong các khu chung cư cũ và tập trung phát triển hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại tại các khu xây dựng mới.